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售楼处卖房有套路 弄懂这几个词防忽悠

2019-07-27 12:26:36 作者:小丹子

  在售楼处买房多数都是期房,在售楼处看的都是沙盘图、听置业顾问的讲解,再看看样板间来了解房子的大概信息。所以往往实际拿到房子后总会有一些误差存在,那么在售楼处看房需要注意哪些呢?置业顾问说的那些专业名词并不是很明白什么意思怎么办?今天小编都来给你讲解明白!

  售楼处看房需要注意这些:

  一、区位图

  进入售楼处,置业顾问首先会介绍区位图。在介绍区位图的时候,以下几点需要特别注意:

  1、虚实不分

  为了刺激购房者的购买欲望,区位图上往往会将已建的和未建的配套设施全都标上。表面上看着楼盘周边配套完善,实际上可能有很多配套只是规划,建成的日期以及是否能够建成都待定。

  2、选择性忽略

  开发商有义务告知购房者项目周边的不利因素。但是,在区位图上,这些不利因素往往给忽略了。比如,项目周边可能会有变电站、垃圾回收中转站等,这些设施开发商一般不会主动告知购房者。

  3、距离感错位

  为了突出项目的区位优势,区位图上楼盘往往会标的很大,与市中心、商业区的距离显得很近,比例失衡。小编去北京周边一些楼盘的售楼处看沙盘图,一般都是把天安门标注在中央,出了五环、六环就是该楼盘,30分钟就能到国贸。

  二、沙盘讲解

  沙盘讲解过程中包含的信息最多,涉及到楼盘的楼栋数量、建筑风格、层数、楼间距、车位配比、梯户比等。讲解过程中,也会有很多误区:

  1、混淆绿化率和绿地率

  绿化率和绿地率是完全不同的两个概念,相关规范中对于楼盘的要求是绿地率不低于30%。而置业顾问在介绍项目的时候,往往用绿化率代替绿地率来误导购房者。因为在计算绿地率时,距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地,不得计入绿化用地。此外,像地下车库、化粪池等设施的地表覆土一般达不到3米的深度,在上面种植大型乔木,成活率较低,所以计算绿地率时不能计入绿地面积。一个楼盘即使绿化率超过了30%,绿地率也有可能不达标。

  2、隐瞒容积率

  容积率跟居住品质有着密切的关系。容积率越低,意味这单位面积内居住的人越少,生活品质越高。随着现在房子越建越高,开发商往往会隐瞒容积率。一些项目分为不同的组团,高层、小高层、花园洋房、别墅相对独立,但是在介绍容积率的时候,不是以某个组团单独介绍,而是介绍只整个项目的容积率,这样就会拉低高层、小高层组团的容积率。

  三、观看样板间

  由于是期房,为了让购房者有更加直观的感受,开发商都会修建样板间。其实,样板间同样有不少“猫腻”。

  1、家具尺寸

  样板间大多不是建在实体楼内,为了让样板间看起来比实际要大,其中摆放的家具都是定制的,比日常使用的家具要小;样板间中也会装饰很多镜子,来增加室内的光线,实际装修时,不可能用这么多镜子。

  2、样板间不做管线

  同样,为了使样板间的空间显得更大,样板间内不会有各种管线,既美观又节省了空间。而且,样板间中摆放的物品很少并且极为规整,在实际生活中很难做到。

  以上就是售楼处卖房过程中可能存在的套路,买房时不要轻信置业顾问的“忽悠”,要懂得辨别,因为看到的和听到的,并不都是真实的。

  买房常见的四个专业名词,弄明白不吃亏!

  1、预售

  商品房的预售,可以简单的理解为房子还没有成品,但和走合法程序的开发商签订了购房合同的行为。现在的商品房正式开始预售都需要拿到房产五证,而且有售楼部和样板间,部分楼盘还会有景观示范区。如果要进一步确认预售证的真伪可以通过建委网站来查询辨别。

  2、认筹

  在没有取得预售证之前的房产认筹活动都是非法的,认筹一般在取得预售证之后、开盘之前。认筹可以试探市场情况,根据认筹的人数情况来确认大致的开盘价格,通常情况认筹的人数要远远多于现有的房源套数。另一方面,认筹也可以提前拉拢一部分流动资金缓解资金库的紧张局面。通过认筹获得去开盘现场选房资格的购房者,如果在当天没有挑选到中意的房源,认筹金可以返还。

  3、内部认购

  内部认购和认筹有区别,内部认筹会牵涉到具体房源,一般是关系户或者说经济力强的购房者在开发商还没有取得预售证,但因为资金缺乏等原因提前释放信息时,确定好房源交给开发商定金,等到开盘时再签订购房合同。内部认购可以提前挑到中意的房源,价格也比公开预售后的价格便宜,但是因为没有取得预售证存在一定的风险。

  4、现房和期房

  未开始建或者建设未完成时的房子都可视为期房(不能交付的房子),随时交钱签合同随时入住的房子则就称之为现房。不过市场上的现房少之又少,大部分都是期房。买现房的好处就是看的见摸得着,房子就在那里,可实地考察,也不用担心房子建到一半,开发商资金断裂、跑路。而市场上的现房,有很多都是好户型房源都在还是期房时就被买走了,而且价格相对高。期房风险相对较大,价格实惠,户型多样可挑。

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